Sind Grundstücke ein guter Nachlass?

Was zählt als Grundstück?

Welche Vergünstigungen gibt es für Grundstücke?

Was gilt bei vermieteten Wohnungen?

Mit Grundstück ist im Steuerrecht das gemeint, was man umgangssprachlich als Immobilie bezeichnen würde. Wobei im Volksmund damit oft auch nur das Gebäude bezeichnet wird.

Im Steuerrecht ist mit „Grundstück“ aber der Boden und alles beschrieben, was fest mit dem Boden verbunden ist. Gemeint sind damit Gebäude, die auf dem Grundstück stehen, wesentliche Bestandteile des Grundstücks wie Außenanlagen und Grundstückszubehör, beispielsweise ein Öltank.

Im Steuerrecht ist für das Grundstück eine Bedarfsbewertung vorzunehmen. Früher hätte man vom Einheitswertbescheid geredet.

Bei der Bedarfsbewertung werden eine Reihe von Feststellungen getroffen. Es wird festgestellt, wem das Grundstück zivilrechtlich gehört. Dann wird festgestellt, um welche Art Grundstück es sich handelt. Bei den bebauten Grundstücken werden 6 Arten unterschieden.

Schließlich ist für das Grundstück ein Wert festzustellen. Hierfür ist eine geeignete Bewertungsmethode anzuwenden. Je nach Art des Grundstücks ist eine von drei Bewertungsmethoden vorgeschrieben.

Die Bewertung eines Grundstücks kann eine sehr komplizierte Aufgabe sein. Entsprechend kommt es bei der Bewertung von Grundstücken zu vielen Streitigkeiten mit der Finanzverwaltung.

In der Erbschaftsteuer gibt es besondere Vergünstigungen für Grundstücke.

Erstaunlicherweise ist die Weitergabe des Familienheims deutlich abweichend zur Schenkungsteuer geregelt. Das Familienheim kann ein freistehendes Wohnhaus sein. Es kann sich um eine Doppelhaushälfte oder einen Teil eines Reihenhauses handeln.

Oder es kann auch um eine Eigentumswohnung gehen. Wichtig ist, dass der Erblasser das Eigenheim selber bis zuletzt genutzt hat.

Erbt der Ehegatte das Eigenheim, dann wird es von der Erbschaftsteuer freigestellt, falls der Ehegatte das Eigenheim noch mindestens 10 weitere Jahre nutzt. Fällt die Selbstnutzung durch einen zwingenden Grund weg, ändert das nichts an der Freistellung. Als zwingenden Grund werden aber nur Tod oder Pflegebedürftigkeit anerkannt.

Erben ein oder mehrere Kinder das Eigenheim, dann gelten grundsätzlich die gleichen Regeln wie beim Ehegatten. Der einzige Unterscheid ist der, dass bei den Kindern maximal 200 Quadratmeter von der Erbschaftsteuer freigestellt werden.

Verschenkt der zukünftige Erblasser das Eigenheim bereits zu Lebzeiten an den Ehegatten, dann gibt es keine Auflagen. Wie lange der Ehegatte das Eigenheim zu eigenen Wohnzwecken nutzt, spielt hier keine Rolle.

Verschenkt der zukünftige Erblasser hingegen das Eigenheim zu seinen Lebzeiten bereits an seine Kinder, dann haben diese außer ihrem persönlichen Freibetrag keine schenkungsteuerliche Vergünstigung zur Verfügung.

Wer vermieteten Wohnraum erbt, der darf von dem Wert der Immobilie 10 Prozent abziehen. Das ist auf den ersten Blick keine überwältigende Großzügigkeit des Gesetzgebers. Aber in Cent und Euro gerechnet, können da auch schon nennenswerte Ersparnisse an Erbschaftsteuer herauskommen.

Als Fazit kann man sagen, dass Immobilien im Nachlass für die Erben eher erbschaftsteuerlich von Vorteil sind. Vor allem zwischen Ehegatten können mit Eigenheimen erhebliche Vermögenswerte zusätzlich zum persönlichen Freibetrag transferiert werden.